La société civile immobilière est une société dont l’objet est la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers.
Votre notaire en rédige les statuts et vous conseille dans le choix de son régime fiscal.
La SCI relève par défaut du régime fiscal de l’impôt sur le revenu (IR).
Il est possible à tout moment, de manière irréversible, de la faire basculer vers le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés (IS).
L’imposition :
Dans une SCI à l’IR, les associés déclarent leurs revenus fonciers avec leurs autres revenus. Les bénéfices réalisés (revenus fonciers) sont imposés dans la tranche fiscale de l’associé déclarant selon son taux dans le barème progressif de l’impôt sur le revenu (0%, 11%, 30% , 41 % ou 45 % selon le barème 2024).
Dans une SCI à l’IS, c’est la société qui paye l’impôt sur les sociétés sur les bénéfices réalisés au taux normal de 25% ou au taux réduit de 15%. Si la société dégage en plus des bénéfices et verse des dividendes aux associés, ceux-ci seront soumis à l’IR. Une double imposition a alors lieu dans un tel cas.
La déduction des frais :
A l’IR, les charges déductibles sont limitées (frais de gestion, intérêts de l’emprunt, taxe foncière).
A l’IS, la SCI est imposable sur son résultat net. Elle déduit de plus nombreuses charges de son bénéfice (frais d’acquisition, charges courantes de l’immeuble, travaux, primes d’assurances, amortissement de l’immeuble, interêts de l’emprunt, rémunération de gérant, taxe foncière).
Le passage à l’IS est donc plus favorable lorsque la SCI génère des revenus locatifs importants, que les charges déductibles sont élevées et que les associés sont fiscalisés dans des tranches fiscales importantes.
A noter :
La SCI à l’IR doit obligatoirement basculer sur l’IS si elle exerce ou passe à une activité à caractère commercial (telle que la location d’habitation meublée ou la location d’un local commercial).
L’imposition à l’IS oblige à tenir une comptabilité (plus rigoureuse que la simple comptabilité de trésorerie).
Le régime des plus-values en cas de revente est plus favorable à l’IR ; aucune exonération n’est possible en raison de la durée de détention quand la SCI propriétaire est soumise à l’IS.
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N’hésitez plus et poussez la porte de votre notaire.
